近期Dr. NewGen频繁接到客户的电话，询问关于贷款政策即将收紧的问题，一些客户问是不是应该马上递交贷款申请，来确保能申请到期望的贷款额，还有一些客户问，贷款政策收紧之后，房价有没有可能下跌，要不再等一等，再出手。在这里，我先给大家要提供一些数据，便于大家了解这次APRA和银行调整贷款政策的大背景。
刚刚过去的两周内，Westpac和NAB纷纷调整了对2021年房价上涨幅度的预测，Westpac将房价预测上涨幅度从18%上调至22%，NAB则从18.5%上调至23%。截至9月，全澳首府城市的房价已累计上涨17%。简而言之，房价上涨的速度超过了所有人的预期，该是时候踩踩刹车了。促使这波房价飞涨的原因是多样的，有过去几年，新房开工量低，市场供给较少的原因，也有疫情期间，人们在经历了居家隔离，远程办公后，对自身居住环境需要的改变，希望更大居住空间，等等。但如果要追根溯源，此波房市上涨最根本的原因是从未有过的低息环境。从2020年11月开始的0.1%的历史最低Cash Rate已经持续了接近12个月，超低的利率吸引着买家入市，需求增长了，但供给由于过去几年新建房屋开工数量的的疲软，没有及时跟上，导致价格上涨。从而造成了一种追涨心理，吸引更多的买家争相入市。由此，房价上涨的循环就产生了。
学过ECON 1001微观经济学的同学们都知道，价格由供需决定，想要控制房价涨幅过快，从控制需求出发，最直接的方法就是加息，当借款利息升高，借款成本上升，就会有借款人被挤出市场，需求减少了，这样房市又能达到新的供需平衡，价格也得到了控制。
但Cash Rate可是牵一发，动全身的工具，央行如果宣布加息，银行借贷成本就会升高，进而促使所有贷款产品的借贷成本都将上升，包括生意贷款，商业贷款等。抑制商业市场的活力，这显然是和政府想要扶持后疫情时代的商业政策，尽快恢复到疫情前的正常水平是背道而驰的。所以在最近公布的一份央行会议通告中，央行重申将继续致力于维持高度支持性的货币政策，以在目标范围内实现充分就业和通胀的恢复。同时还表示，在实际通胀率持续保持在 2% 至 3% 的目标范围内之前不会提高现金利率，而在现有的经济环境下，这一目标在 2024 年之前无法实现。另外，较为宽松的货币政策还能提高就业率，促进工资水平的增长，这也是央行期望实现的目标。所以既然暂时没法上调Cash Rate，那就只能通过政策手段，提高贷款审核的门槛，来限制贷款的增长。这才有了最近APRA金融审慎局，号招各大银行审视各自的Assessment Rate Buffers的水平，以及考虑引入负债收入比Debt to Income Ratio作为贷款审批的额外条件，这两大新政策。
Assessment Rate Buffer指的是在计算贷款能力时，银行使用的缓冲利率，打个比方，现行的自住房贷款本息还款方式的浮动利率大约在2.7%左右，住房贷款一般都是20-30年的长期贷款，在这个过程中，贷款利率有可能上涨，如何确保申请人在利率升高的情况下，也能偿还贷款呢，所以银行在计算申请人的贷款能力时，会在实际利率上加上缓冲利率，之前，银行都使用2.5%作为缓冲利率。但现在，应APRA的要求，各大银行陆续都上调了0.5%，也就是用3%，来作为缓冲利率。这样一来，在同等的收入情况下，能承担的贷款额下降了。而且，这个政策变化对大额的贷款申请，或者是已有一定贷款数额的申请人的影响会更大。
Debt to Income Ratio指的是总负债额和收入水平的比值。负债-包括房贷，车贷，个人贷款，以及信用卡等。收入-包括薪资收入，租金收入，如果是自雇人士，收入还包括公司的经营利润。假设申请人的总负债额是$800,000，总收入是$100,000，那DTI就是$800,000/$100,000，也就是8倍。现行银行的要求是DTI不能超过9倍，有传言说未来，银行可能会把DTI的要求下调到7-8倍左右。
Tips
- 对首次置业者来说，这次政策的调整并不会有太大的影响，所以不用太担心，Assessment Rate Buffer的增加，只会减少大约$30,000左右的贷款额。
- 对已有一定贷款额度的申请人来说，可以通过转贷，来降低现有贷款利率，同时拉长贷款年限，来抵消Assessment Rate Buffer 增加带来的影响，也可以适当降低信用卡额度。
贷款政策的调整已然不可避免，多数银行对2022年房价预期都是增速放缓，伴随着2024年前后的加息预期，贷款宏观政策的收紧，房市在2023-2024年有望迎来调整期。无论市场如何变化，关注我们，为您带来第一手的房市，贷款和财务资讯。
