前 言
众所周知，
在澳大利亚购买或过户不动产
在各个州都要按照该州法律
支付相应的印花税。
大家普遍的概念是
按照合同或交易的实际价格
支付印花税。
但今天要介绍的是
在新州，
什么情况下过户房产需要
额外进行单独的估价，
以及估价如何影响印花税金额。
印花税计算及估价证明要求
根据《Duties Act 1997 (NSW)》的规定，
房产过户的印花税金额
是根据“应征税金额”来计算的。
*应征税金额(Dutiable Amount)就是该笔交易所涉及的征税财产的价值。
在通常情况下，
应征税金额会取
“该笔交易的对价”和“交易财产的无抵押价值”
两者中较高的那个。
*以房产交易为例：该房产交易的应征税金额为合同的价格以及房产在不计算抵押负债的情况下的市场价值，这两者中较高的那个。
法律规定，
Revenue NSW有权要求
负有缴税义务的一方提供估价，
以证明交易财产的无抵押价值不高于合同价格。
否则，就必须按更高的数值缴纳印花税。
通常，在以下情况中，
缴税义务人有可能被要求提供估价证明：
1. 交易没有对价
（例如，房产是白送给对方的）
2. 交易的对价或者部分对价是非货币性质的
（例如，我给你一套房子，作为对价，你要给我5辆汽车）
3. 交易双方为关联人
4. 在房产出售过程中，没有房产中介
5. 同一个律所同时代理买卖双方
6. 该交易仅涉及房产的一部分
7. 其他Revenue NSW认为应该提供估价证明的情况
但需要注意的是，
在非关联方有货币对价的交易过程中，
只有当有明显迹象显示
合同对价低于房产的无抵押价值时，
才需要估价证明。
在大多数情况下，
如果交易双方是非关联方，
那么印花税一般还是按合同对价来计算的。
估价在何时被接受
通常来说，
在合同日期三个月内的估价
是可以被接受的。
当估价报告的日期
超过合同日期3个月以上，
如果能证明
物业价值在这段时间内没有大的变动，
那么这个估价报告也是可以被接受的。
需要独立估价的房产交易
在简单介绍了法律规定以后我们来解释一下：
哪些日常生活中常见的房产交易
是需要单独估价来确定印花税金额？
父母和子女之间的房产过户；
夫妻之间的房产过户（有免印花税规定的除外）
一方以明显低于市场价值的对价购买另一方的房产
一方购买房产一部分的份额而非整套房产的。
除此之外，大家还需要注意的是，
一般银行为了做贷款的估价报告
不能用于印花税计算。
因为银行的估价一般都不会大于合同价格，
而且Revenue NSW也需要估价报告上
明确注明是为了印花税的目的。
