租赁文件贷款（Lease Doc Loan），也称为租赁文件贷款或租金收入贷款，是一种专门为投资商业物业但无法提供传统收入文件的贷款者设计的商业贷款，旨在帮助他们获得购买商业投资物业的融资。这种贷款类型特别适用于那些可能没有传统贷款申请所需的财务文件（如纳税申报、工资单等）的人士。
租赁文件贷款的关键特点是，贷款人主要评估所购物业产生的租金收入的稳定性和强度。贷款人通过评估物业的租赁协议和所产生的收入来确定借款人偿还贷款的能力。
以下是租赁文件贷款的一些重要特点：
- 文件要求较少：正如您所提到的，租赁文件贷款所需的文件比传统贷款要求的文件要少。这使得投资者更容易获得融资。
- 关注物业收入：贷款人非常重视物业本身产生的收入。租赁协议条款、租户的信用状况以及租金收入是贷款人决策过程中的关键因素。一般最主要的需要提供的文件为商业物业的生效的租约，管理中介提供的近期的物业管理对账单（用来证明最近的租金收入和物业持有和管理支出）
- 贷款价值比（LVR）：借款人通常可以借出物业价值的一定百分比，通常最高约为70％，但每个银行的贷款政策也有不同。主流一线银行一般的借款比例最高为65%, non-bank的贷款比例会比主流银行高一些。
- 租赁要求：与物业相关的租赁必须符合某些标准。通常需要具有最低剩余期限（例如12个月），并且被视为“交易关系外”的租赁，意味着它不是在借款人和他们自己的公司之间或与他们紧密相关的实体之间签订的租赁。有些银行也会考虑租约是否有续约权。
- 贷款监管：租赁文件贷款通常被归类为“NCCP不受监管”的贷款。有些银行也会限制贷款主体必须为公司或者信托。
- 收入足够性：物业的租金收入在扣除必要费用后，应足以支付贷款的利息。这确保物业的收入流可以支持贷款还款。
- 物业类型：租赁文件贷款通常适用于标准商业（比如办公室，仓库，商铺），但也有某些银行可以接受酒店，幼儿园，整栋民用楼
- 利息覆盖比率（ICR）：利息覆盖比率是租金收入可以覆盖贷款利息的倍数。例如，如果您申请一笔100万澳元的贷款，利率为6.5%，贷款人使用7%的缓冲利率来评估您的贷款，那么贷款人需要看到您有7万澳元的净租金收入，在这个情况下ICR利息覆盖比率为1倍。
如果您从该物业收取了14万澳元的租金收入，则您的利息覆盖倍数为2倍
大多数贷款人要求利息覆盖比率为1.5倍至2倍才能批准贷款。然而，如果您有一个强大的承租人并且您的物业位于良好的位置，一些贷款机构可以考虑1.25倍的利息覆盖比率。
