房价到底是由什么来决定的？
这篇文章博士决定笼统的总结几个决定房价的因素，并且结合澳洲自身的情况，给出一些前瞻性的想法。（本文仅代表博士主观想法，不构成任何投资建议）
一、房地产市场是一个非常特殊且重要的市场，这是由房产自身的三个属性决定的：
- 刚需
这是房子本身的居住属性决定的，一位行业内的前辈说过，人人都需要房子安家，住在桥洞下的毕竟是极少数，这点华人群体表现的就尤为突出，一套属于自己的房产，是让家庭稳定下来的前提条件。
- 投资品
房产还有投资属性，就像名酒，奢侈品等，优质的房产从来都是稀缺的，近10年来主要经济体国家的房产价格呈现普遍上涨的趋势，对于普通家庭来说，房产很可能是最重要的投资品，据统计中国家庭中70%的财富来自于房产，就算美国这个比例也高达29%。
- 信用
我相信，绝大部分人购房都需要银行贷款的，就算是财富阶层，也不希望把过多的资金投入到流行性比较差的房产中。可以说长期的银行贷款（信用）连接着普罗大众。
但是与其他金融产品不同，在房产贷款中，银行是承担较大潜在风险的。
一般情况下，国家经济繁荣，大家收入上涨，房产价格也稳步上涨，就算借款人无法归还贷款，银行还是可以变卖房产，归还贷款后，可能还会有盈利。但是一旦房产价格下跌，导致借款人无法或不愿归还贷款，银行的资金也会受损，导致银行资金紧张，挤兑引起信用危机，会蔓延到实体经济，最终导致经济危机。
根据IMF统计，在全球过去50次的经济危机中，超过2/3（35次）都是由于房地产泡沫引起的。可以说房地产泡沫引起的信用危机远比股灾要严重（日本失落的30年，美国次债危机都是典型代表）。
可以说，房地产市场在整个宏观经济里边有着举足轻重的地位。房产作为刚需紧密联结着消费者，它是一个巨大的信用市场，房地产泡沫破裂导致的信用危机会抑制消费，最终给一国经济造成沉重打击。
二、影响房价的因素。影响房价的因素，大致可以分为长期因素和短期因素。
1、长期因素 人口
从长远来说，人口无疑是推动房价上涨的主要因素。如果一个国家的人口结构呈金字塔结构，年轻人占主要部分，对于房价的需求就会保持旺盛，反之，老龄化严重的国家的房价就会承受比较大的压力。另外，一个城市的房价也受到人口流动的影响，地区内人口持续流入，也会推动房价的上涨，国内的北上广深地区就是很好的例子。
2、长期因素 经济情况
很多人会用GDP来代表一个国家的经济，但是GDP中很大一部分是企业收入，我们更应该看看一个国家的人均工资以及就业率数字，毕竟是每个人是否购房带动了房价变化，国民富裕，房价上涨也是大概率事件。
- 短期因素 利率
房价与贷款利率呈现很强的负相关性，利率越低，购房成本越低，人们购房的意愿就会越强，从而推动房价上涨，反之亦然。在澳洲有房贷的小伙伴们从去年5月份至今应该有体会的。
- 短期因素 政策
房地产相关的政策会影响房价，比如澳洲首次置业会有大量的鼓励政策，符合条件的购房人直接免除印花税！举个例子，世界上房价最贵的国家—摩纳哥，一个位于法国南部的小国家，国土面积只有两平方公里，这个小地方的房价达到了5万美元每平方米，这里气候宜人，关键是没有收入税，赚钱不用交税，可以看见政策对房价的影响。
三、我结合澳洲统计局发布的数据来分析一下澳洲房价的未来走势
1、人口
澳洲的国土面积为769.2万平方公里，世界排名第六。截至2022年6月30日，澳洲人口25,978,935人，比上一次2016年的人口普查增加了8.7%，年度人口增加了29万，增长率为1.1%，其中本地人口增长了12万，移民为17万，移民还是占主体。过去50年澳洲人口增长了一倍，除非移民政策出现重大变故，否则未来澳洲的人口还会处于稳定增长中。
近80%的澳大利亚人居住在东部的新南威尔士州、维多利亚州、昆士兰州和首都领地。以我所在的新南威尔士州为例，拥有全国人口的31.8%，人口为8,072,163人，是人口最大一个州。首府大悉尼地区依然是澳洲最大的城市，拥有520万人口。统计局预计2027年前大悉尼地区的人口会增加到900-930万。这无疑是房价上涨的最大保障。
2、经济
澳洲是一个矿产资源丰富的国家，它的铁矿和煤矿远销各国，随着新能源锂电池的发展，世界对于锂矿的需求暴涨，澳大利亚拥有世界上最大的锂矿储备，占全球总储量的42%，这都为澳洲经济发展注入了活力。按照2021年IMF数据，GDP全球排名前20的国家中，澳大利亚排名12，而人均GDP在前20大经济体中排名第三，仅次于瑞士和美国，可以说澳洲人还是比较富裕的。
截至2022年11月，澳洲人均工资每周是1,807.70澳币，年均收入94,000.00澳币。而且澳大利亚独特的地理环境，地缘政治风险很低，长远来看，经济增长还是可以预期的。
3、利率
受到疫情、供应链以及俄乌冲突等外部因素影响，澳洲的GDP呈现连续下跌趋势，从21年12月的3.7%到22年12月的0.5%，因此，RBA在2022年5月份之前，为了刺激经济，贷款利率水平一直保持在非常低的水平。
但是随着通货膨胀率不断增加，央行采取了激进的加息政策，截至2023年2月份，RBA已经连续加息了9次，导致银行大幅提升贷款利率，从而抑制了房价的上涨。不过相信随着通货膨胀率得到抑制，加息的力度和周期会在未来一段时间内结束，利率会趋于稳定。
4、政策
上面说过，对于任何一个发达经济体，房地产市场都是非常重要的，为了鼓励房地产市场的有序发展，澳洲政府针对首次置业的购房者提出了众多的优惠政策，有兴趣的小伙伴可以去看看我前面写的文章。购买投资房产，利用利息支出来进行个人所得税负扣税，也是很多工薪阶层人士采用的合理避税方式，由于地产行业带来的就业以及和信用市场的深度绑定，不管哪一个政党上台，政策都是鼓励一个健康、长期稳定增长的房地产行业。
澳洲的地产发展除了有利的因素外，我们也要看到一些问题。
- 澳洲的平均房价并不算便宜。尤其是主要城市昂贵的房价与相对增长缓慢的工资收入的冲突，导致年轻人与低收入人群无法进入房地产市场。高房价在很大程度上抑制了市场的发展。
- 住房供应长期紧张，涌入的人口不断增加，但人工成本与原材料价格居高不下，澳洲的房产一直处于短缺的状态，这也推动了房屋租金的不断上涨。如何有效补充房源，是政府面临的另外一大难题。
- 城市的管理以及基础建设有待提高，随着人口的增加，城市基础建设及配套的管理措施也要跟上，这方面澳洲还有很长的路要走。
- 通货膨胀带来的风险，上届澳洲政府为了扶植受到疫情冲击的民众和中小企业，投入了大量的货币，这也为2022年下半年至今的高通胀埋下了隐患。目前，澳洲所有与民生相关的费用都在大幅上涨，尤其是不断涨息带来的房贷还款压力，促使人们对购房采取了更加非常谨慎的态度。
总的来说，人口，经济、利率和政策是影响房价的四个最基本的因素。不过，各个国家、地区有其自身的特点，不能只看上面四个方面，也要结合实际情况进行分析。希望这篇文章能够帮到大家对地产行业有一个大致的了解，为未来的购房决定提供一些参考。
