楼花买卖一直是NSW房地产销售中比较热门的一种类型。对于买家来说，购买楼花可以让他们在支持少量首付的情况下锁定房价，然后利用相对较长的房屋交付时间来筹办剩余的首付和办理贷款。但是由于签订合同的时候，实际的物业并没有建造完成，所以对于买家来说，也存在着不小的风险，譬如工期延误和实际建造的物业和图纸不符合等情况。
针对买家在楼花合同中可能遭遇到的风险，NSW政府已经于2015年和2019年两次通过立法增强了对买家的保护。2015年的时候，立法规定禁止开发商滥用“落日条款(Sunset Date Clause)”来任意取消合同。2019年的改革更是引入了Disclosure Statement的要求来强制开发商在合同里向买家披露重要的信息，譬如项目有没有获得政府审批，日落条款的细节等。同时2019年的立法里禁止开发商动用楼花合同的首付，并且把楼花合同的冷静期延长至10个工作日。这里有兴趣的小伙伴们可以去参考我们之前的文章。（此处插入之前文章链接）
尽管如此，这两年还是有不少楼花合同引出的法律诉讼和纠纷使处于相对弱势地位的买家遭受到损失，所以NSW政府现在正在征求社会的意见，来考虑是否进一步增强对楼花买家的保护。以下我们列举一些政府在征求意见稿中向公众提出的改革方向，来帮助大家管中窥豹：
- 要求开发商在出售楼花之前先要成为土地的所有人。
因为现在阶段，开发商在进入向原土地所有人购买开发项目土地的合同后，就可以开始预售楼花，通常在楼花合同中也会加入，如果开发商无法最终获得该土地，楼花合同也将撤销的条款。那么对于买家来说无疑就增强了不确定性。如果新立法要求开发商在预售楼花之前先取得土地，这样就可以使买家避免以上的风险。当然除了强制要求开发商先获得土地再预售楼花的方案，还有一些替代方案也在考量中，譬如为开发商设定一个取得土地的时间等。
- 要求开发商在预售楼花之前获得政府开发审批（Development Approval）。
开发商的项目有没有获得政府审批，也是楼花合同中一个很重要的细节。有审批的项目的确定性一定是比没有审批的项目更能使买家放心，如果立法能要求开发商在获得审批以后才预售楼花，无疑是对买家的又一重大利好。但是考虑到开发商也有权利在获得审批后申请修改审批，还有的情况下，比较大的分期的项目，开发商也会分阶段申请审批，那么这样的强制要求可能是比较难以实现的。
- 额外的日落条款适用情形。
日落条款主要指的是开发商在合同规定的日期（日落日）的时候还不能在土地局注册物业或者土地，或者获得物业的准住证(Occupation Certificate)，那么买家就可以在日落日以后撤销合同。这里要注意，开发商如果要启动日落条款，那么根据2015年的立法改革，他们要么能获得买家同意，要么能获得法院许可，否则开发商是不能单方面撤销合同的。但是由于日落条款现阶段只适用于以上特定情况，这就导致了开发商仍然可以利用其他情况来单方面撤销合同：譬如在合同中设定到达一定日期开发商还没有获得开发土地所有权，到达一定日期开发商还没有获得项目审批许可等。在此次的征求意见稿中，也有提出把以上情况加入日落条款适用的范围内，这样一来，开发商就不能单方面利用以上情形来撤销合同了，这无疑对买家的保护就更上一层楼。
以上三者是我们认为在征求意见稿中最重要的改革方向，其他讨论内容诸如在disclosure statement中加入额外要求披露的信息等也是会影响买家权益的，但在本文就不一一详述，有兴趣的小伙伴们可以去自行阅读相关文件，文件的链接在下方：
以上就是本期的内容，如果州政府真的最终根据征求意见稿的结果来修改了立法，我们也将第一时间为大家带来法律更新的信息。
