在澳大利亚，租约主要分为两种，一种是住宅类租约，承租人主要是承租住宅类物业用于自己的居住。第二种是商业租约，承租人主要是租下物业用于经营生意用的。这两类租约有一个比较大的区别在于，住宅类租约一般期限都在半年到一年，相对来说比较短；而商业租约的期限一般则比较长，会达到三年至十年不等，有的甚至会包含有租客选项。所以在如此长的期限中，就难免发生承租人中途想转让生意或者转让租约的情况。今天我们就来介绍下如何转让商业租约。
首先，转让商业租约必须先获得房东的同意，因为在大部分租约中都会规定，没有房东的同意下，租客是不允许私自转让租约给第三人的。那么为了获得房东的同意，原租客就需要先收集新租客的相关信息，包括新租客的主体（自然人还是公司，亦或是信托）和其联系方式，新租客的财务情况，还有新租客的经营生意的能力或者经验等。收集到相关信息以后，将其提供给房东，让房东来决定是否能够同意将租约转让给该新租客。
为了让房东能够更容易地接受新租客，新租客的信息和材料应该着重于以下几方面：
- 去报新租客有不弱于原租客的商业经营技巧和财务能力；
- 新租客能够提供不少于原租约下的担保金；
- 新租客如果是公司或者信托，则也需要提供个人担保。
其次，原租客应当在同一时间将房东和他们现有的租约发送给新租客审核。因为一旦租约转让以后，新租客必须接受该租约下的所有条款，从而承担租约下租客所有应该承担的义务。因此先让新租客了解原租约的内容就是必要而且关键的。
在获得了房东许可，并且新租客对租约也没有异议以后，则可以让律师介入。原租客的律师会向房东律师要求其出具一份租约转让协议（一般叫做Deed of Assignment of Lease）。在房东律师出具该文件后，原租客的律师和新租客的律师都需要审核该文件，如果认为有修改的必要，则各自和房东律师直接沟通修改文件的事宜。等到三方对该文件的内容都一致同意没有异议以后，则可以进入签署文件阶段。
新租客的律师在安排新租客签署Deed of Assignment of Lease的同时，还必须准备一份Transfer of Lease。该文件是用于在租约顺利转让之后，在土地局注册该转让。此份文件只需要新老租客签字，而不需要房东签字。
在所有文件签署生效以后，租约转让就完成了。当然这其中还有以下几点是需要大家注意的：
- 由于是新老租客之间需要转让租约，那么房东其实是处于被动状态并且没有从转让中获得利益，那么房东一般不会自己承担自己这边的律师的费用。所以新老租客在转让租约之前还要协商好由谁来承担房东的律师费；
- 如果该商业租约是零售类租约的话，房东律师和原租客律师必须根据Retail Leases Act 1994 (NSW)的规定，分别出具Lessor’s Disclosure Statement和Assignor’s Disclosure Statement给新租客，并且整个转让流程也必须按照该法律规定的流程执行。
- 原租客的律师应当在审核租约转让协议的时候着重确认原租客是否在转让租约以后即行完全退出原租约，而不用承担连带责任。因为有些强势的房东会要求原租客对新租客在租约项下的违约行为承担连带责任，这对原租客来说是一个非常大的义务，所以一定要注意。
以上便是在NSW转让商业租约的基本流程和简要注意事项。如果有需要的小伙伴，可以联系我们的律师。
