澳洲资产一直是全球投资者心目中完美的全球资产配置中的一部分， 特别是在过去的10年中， 全球资产大量涌入澳洲市场，使澳洲连续多年成为全球富豪资产流入最多的国家。在投资的过程中， 投资者有着各种有意或无意的不规范操作，在过去的两年中澳洲联邦税务局和每个州的财务局都在大力审查这些不规范的操作。
今年4月8日澳洲联邦法院判决了澳洲税务局和 Balasubramaniyan 的民事案件， 判处 Balasubramaniyan 25万罚款，因为他在澳洲投资时没有遵循澳洲政府的法律和流程。这是第一起海外投资者因为不规范操作而被告上法庭，并且被判处罚款的案例。 这是一个重要的信号，是来提醒海外投资人必须遵循澳洲法律来进行投资。 上个月，澳洲税务局就在官网发布了一条消息，是专门针对海外投资这一块的， 今天我们就闲聊一下在澳洲投资房产从购置到出售，有哪些地方需要注意的。
对于海外投资人，首先要了解在澳洲投资房产，投资主体需要向澳洲海外投资监管局FIRB递交投资申请，澳洲海外投资监管局需要确定该投资是符合澳大利亚整体的国家利益。 只有当投资者收到了FIRB的确认函，才能购买澳洲房产。一般投资人会在买房之前先申请FIRB， 但是有些时候，有些着急的投资人会在进入合同之后才申请FIRB，因为从签署合同到房子成交是有一段时间的， 此时投资人需要和房产顾问和律师沟通，避免出现不必要的麻烦。
收到FIRB的确认函后，作为海外人士或投资人持有PR，但是在买房之前365天没有住满20， 投资人需要额外交房产印花税。 额外的房产印花税是近几年新颁布的条款， 有些律师没有及时跟进学习这些条款, 导致海外投资人在当初买的时候没有付额外的房产印花税。最近政府查了很多这些当初没付额外印花税的投资人，让他们补齐额外印花税之外还额外收了很多利息。 不过在现在的这个市场中，我相信律师们应该都已经比较了解了。
房子成交后， 律师需要在Land and Water Register注册房东的信息, 税务局的系统里面就会知道房主是海外投资人。在该房产成交后的365天内, 税务局会自动发一封房产空置税申报的邮件或者信件，要求申报房产空置税。海外投资人需要做到以下几点:
- 一定要确保律师在房产成交后注册了Land and Water Register。我们碰到过有些房主的律师声称这不属于他们的服务范围， 我相信从法律来说律师也许没错， 但是对于海外投资人，他们很难知道这些细节，所以大家一定要找一个负责任的律师。
- 及时更新房主的联系方式， 同时查看自己的邮箱和垃圾邮箱，千万不要错过申报， 不然可能会被政府强制收取房产空置税。
- 收到房产空置税的申报邮件或信件后， 可以自己或者委托会计师进行申报， 如果委托中介出租了房产， 那么需要准备好出租报告，正常申报房产没有空置就可以了。
- 对于有些投资人，购置房子是用于自住，因为疫情关系没办法正常来澳洲居住， 可以向税务局申请疫情中的特别豁免。 但是这种特殊情况需要单独判断和申请。
- 对于有些投资人，之前没有会计师或者律师提醒， 错过了申报的时限，已经被政府征收罚款，也可以找会计师尝试向政府申请减免，不过肯定需要有足够的理由政府才会同意减免罚款和空置税。
- 房产空置税是每年都需要申报的， 所以大家要每年都关注一下。
除了房产空置税，海外投资人还需要按照澳洲的财务年度(每年的7月1日到次年的6月30日， 比如，我们刚过去的1/7/2021-30/06/2022财务年度)申报房产的租金收入和开销。有些客户问，他们的房子做了贷款，租金比银行利息低，每个月还要贴钱，整个房租收益是亏损的，所以不需要报税。 这个概念是错的，在澳洲税法里面非常明确地写着，如果在澳洲投资房产，不管这个房产的租金收入最后是正的还是负的，投资人都需要尽到申报的义务，只是如果房租收益是亏损的，投资人不需要在澳洲缴税。
其次，每个州都有州政府的土地税， 如果投资者在不同州投资了房产， 我们需要按照房产所在的这个州的土地税条款计算土地税。因为澳洲的土地税都是会追溯到最早成交房子时， 所以我们建议大家早点注册土地税，并每年按时缴纳，而不是等了几年之后，收到了一张巨额的土地税账单，那时有些投资者只能出售房产来缴纳土地税。
最后，当出售房产时，我们还需要计算增值税，对比当初的买价和现在的卖价， 增值部分需要交增值税。
在澳洲投资房产肯定是一个非常好的决定, 但是你需要有专业的人士来帮你一起把关， 如果您有任何需求，欢迎随时联系我们。
