在澳大利亚， 我们华人有个常见的认知误区那就是西人的亲情非常淡薄，子女成年之后父母就不管了，实际情况并不是这样， 比如当现在房价年轻人越来越负担不起的时候， 澳洲父母也是会掏空自己或者抵押自己房产帮助小孩置业， 报纸上还为此出了一个新词叫父母银行。
有些条件没有很好的父母甚至会卖掉自己的物业帮小孩购置房产， 一般这种情况下他们会喜欢购买那种带祖母房Granny Flat或者可以建祖母房的物业， 这样的话子女可以住在主楼里面， 父母可以住在祖母房。
祖母房一般都不大，但是里面厨房卫浴卧室一应俱全， 既给双方一个独立的空间， 也方便大家互相有个照应， 所以最近几年祖母房变的越来越受大众欢迎。 但是父母卖掉自己房子给子女买房子这种情况其实从法律上来说对于父母是没有保障的， 因为父母卖掉了自己的房子后，新的房子在子女的名下， 子女对新的房子有完全的控制权， 万一子女不孝，那么父母就可能老无所养。
从法律上来说， 倒也不是没有办法避免这样， 父母可以和子女签署一份Granny Flat Arrangement， 类似于房东和房客的租约一样， 只是这个租约是无限期的，子女没有权力赶走父母，可是又有个问题虽然现实中Granny Flat Arrangement不会像租约一样父母真付给子女租金， 但是从税法角度来说，这种合约是有法律价值的，所以从税法上来说会产生增值税(capital gain)。
为了避免这个潜在的增值税， 父母和子女一般不太会签这种正式的合约， 那么就不可避免的出现了很多的人伦惨剧。 在这样的背景下，2020年10月的财政预算案中， 政府提出从2021年7月1日开始， 废除父母和子女之间Granny Flat Arrangement的潜在增值税。
之前关注我们公众号的朋友都知道，澳洲的立法从提出想法到最后立法过程是非常漫长的， 而且在疫情中各种程序就更加慢， 但是这个法案居然从21年5月底第一次递交下议院到21年6月底上下两院都通过立法只用了1个月的时间， 看来政府认为祖母房会在将来成为一个常见的养老选择， 同时在真的出现大的社会问题之前，提早立法保障老年生活。
对于我们华人来说，很多父母辛苦一辈子就是为了晚年和子女住在一起， 那么我们一起来看一下这条立法的细则。
首先，这个增值税豁免必须是65岁以上的老人或者Australian Public Services Commission认定的残疾人， 这个人既可以是亲属也可以是朋友。
其次，在Granny Flat Arrangement里，老人或者残疾人需要支付的租金必须是低于市场价值。
再次，政府延伸了Granny Flat的定义， 不只是祖母房， 就算是住在同一栋房子的一个房间也可以。
最后，这个Arrangement必须是2021年7月1日之后进入才可以享受增值税豁免。
其实，祖母房不仅受父母子女喜欢， 也受到很多投资者的青睐。 因为祖母房是在主楼之外额外建造的物业， 可以当作一个在你眼皮底下的投资房。 今天，我们就再拓展讲一下对于单纯的投资者来说，祖母房是如何计算税务的。
首先，祖母房的租金需要算成房租收入， 同样的祖母房相关的花销也可以抵扣。 一般情况下，祖母房的很多花费是和主楼算在一起的，比如贷款利息， 市政费等， 那么我们就需要按照主楼和祖母房的价值比例来分摊这些费用。
其次，如果你的祖母房是以低于市场价值租给父母朋友， 那么能够抵扣的上限就是你的租金收入。 例如，如果市场租金是3万一年，但是你只租了2万一年给你朋友， 那么就算你产生了4万的开销你也只能抵扣2万的开销。
在澳洲税法中， 如果这个房子是自住房，将来出售时是不用交增值税的， 但是由于你的自住房上有祖母房， 同时你把祖母房出租了， 那么按照你出租的时间的长短以及祖母房在你整个物业上的价值， 你需要按照比例支付一部分祖母房增值部分的增值税。
对于要购买含祖母房的物业的朋友， 不管是自用还是投资， 如果有税务问题可以随时联系我们。
