贷款申请的误区
虽然悉尼的封城一延再延，但这也难以打消买家的热情，上一周的清盘率达到了85%。这已经是连续三周保持在80%的清盘率以上了。房市火爆的同时大家对于贷款的咨询也更踊跃了,但根据最近一段时间的反馈，博士发现很多客人还是对贷款申请中的一些相关细节不是很清楚，在此博士总结一下最近经常被问及到的盲点和误区。
Postcode restriction
可能很多人都不是很清楚对于不同区域的房子，四大银行其实都有自己的衡量的标准。在买房子的时候一定要优先咨询专业的贷款师，确认所买的房子是否符合银行的要求。这里面所提及的postcode restriction
主要就是包含一下几个方面：
- 首先有些区域是不能使用Mortgage insurance ，也就是不能超过80%的借贷。
2. 其次还有些银行的限制就更直接，一旦出现在在他们的list 上面， 也就是触发了exposure rate 的上线，那么在本银行就难以有借贷的可能性。
3. 最后还有些银行的restriction 是指针对于相应区域整体的借贷比例下调，比如最高借贷70%同时该区域可使用的租金会降低，只能取50%基于实际租金。
现实中租金可以对冲房贷，为什么银行计算时却不够？
很多拥有投资房的客人在转贷的过程中，都会质疑为什么明明每个月的月供和租金是可以互相抵消的，但在银行的计算器里面却无法贷出相应的金额。这个问题所涉及到的内容很广，主要因为银行在计算借贷能力的时候不是用现实的利息，他们所使用的是assessment rate也就是大致比真实的利息高2%-2.5%。而且计算的方法是在刨除掉Interest only 周期后，按照剩余的年限本加息的计算。其次银行也不会真的运用100%的租金，根据不同的情况，有些银行是取70% 有些银行是取80%。
投资房和自住房产生的费用
这个费用所指的主要是，自住房的strata fee, 投资房的费用主要是land tax 和strata fee. 目前ANZ,NAB,STG，Westpac都已经单独陈列出投资房所产生的费用，并且这些费用是不算在平常的生活成本里。CBA 算然是计算70% 的租金以确定扣除相关费用，但如果客人名下拥有4套和4套以上的投资房，那么就要提供tax return ,以tax return上面的花费为准。这些单独计算的花费都会影响借贷能力。
信用卡的影响力
很多人经常抱怨，为什么在做贷款申请的时候需要取消或者降低信用卡的limit, 这部分真的会有那么大的影响吗？不算不知道，一算吓一跳如果你拥有一个1万的信用卡，那么保守来说最少会影响10万的贷款总额。之所以会是这样主要是因为银行会按照3.8%的最少还款额度计算（每个银行会有不同），那么相当于每个月$380的还款。这个就算是额外的开销来处理，那么借贷能力势必要被影响。
90% Include LMI 实际所能借贷的比例
随着房屋的价钱越来越高，很多人都希望借贷的比例更高一些，想必大家都听过LMI （也就是贷款保险）。就目前的市场来说大部分的客人的诉求是90% include LMI. 但很多人的误区是很多人客人以为贷款的额度是90%，但请注意，include LMI的意思是保险包含在内的。那么通常来说一般LMI会占2%左右，那么实际的贷款额度就88%哦。
以上就是最近博士所接触到的小误区，市场瞬息万变，投资需谨慎。博士最好的建议就是，任何和贷款相关的事情，请先联系博士，我们会给出最专业的意见给您，少走弯路。
