最近几个月，悉尼的地产市场又经历了一波“热潮”，越来越多的房产持有者希望借助这波涨势来出售自己的房产。那么在NSW，出售房产究竟是怎样一个流程呢，又需要注意些什么呢？今天我们就来聊聊这个问题。
首先，出售房产最重要的原则是，无合同不销售！
也就是说在NSW，如果你要将一个房产上市出售或者打广告的话，你必须先让律师准备一份房产出售合同。房产出售合同中，除了律师撰写的合同条款以外，还必须包括房契的相关文件(title search and other related documents)，下水道图和Zoning Certificate(简称Section 10.7 Certificate)。如果房产处于出租状态的话，还必须附上相应租约。另外如果出售的是独立屋(house)，并且带游泳池或者Spa的话，还必须提供泳池的注册文件(Certificate of Registration)和泳池是否合规的证明(Certificate of Compliance or Certificate of non-compliance)。要记住，如果没有提供规定的文件的话，可能导致买家可以在合同生效后14天内撤销合同。
其次，出售房产主要有两种方法，一种叫Private treaty，这里可以翻译为“私人交易”或者“单独交易”。
这种交易方式主要是房东列出自己想出售的房产价格，然后希望有买家愿意出到这个价格，然后双方达成交易。这种交易方法的好处是房东对出售过程比较有掌控，能有更多的时间考虑不同买家给出的offer，而且不同的买家只能私下向房东或者中介出价，彼此之间无法知道其他买家的具体情况。但是这种交易的坏处也显而易见：如果定价太高，则房屋无法售出，如果定价太低，又可能导致房东的利益无法最大化。最后需要注意的是，private treaty出售的房产，合同生效后，买家都有法律规定的5个工作日的冷静期，除非买家主动放弃。在冷静期内，买家可以以任意理由撤销合同，只需要损失合同价格的0.25%，而房东不能撤销合同。
第二种办法就是Auction，也就是拍卖。由
于我们之前专门就拍卖的流程和注意要点写过一起文章，这里就不赘述了，有兴趣的小伙伴们可以翻看我们以往的
再接下来一个重要节点就是合同的交换(Contract exchange)。合同交换是出售房产的一个最重要的法律程序。合同会有两份，买家签署一份，卖家签署一份，然后由律师或者中介来进行“交换”，交换后买家签字的合同会被交给卖家律师，而卖家签字的合同会被交给买家律师。两本合同上会有同样的合同交换日期，这个日期就是合同生效日期了。这个合同生效日期有以下重要意义：
- 合同从这一天开始对买卖双方都开始具有法律上的约束力；
- 买家5个工作日的冷静期从交换日期后的第二天起算；
- 如果是中介交换合同，中介必须在2个工作日以内把交换了的合同给到双方律师；
- 冷静期是可以经由双方写上来放弃，缩短或者延长的；
- 如果合同没有冷静期，那么从合同生效日期开始，合同就无条件约束双方。
合同生效以后，卖家需要做的事情是如果房产上有抵押，必须自己或者通过律师向抵押银行告知出售房产，并且提出撤销抵押的申请，这样在成交的时候，银行在收到剩余欠款的同时，就会撤销抵押，这样买家才会最终完成成交。如果房产上无抵押，那么卖家就需要把房产证原件交给律师，让律师在成交时候完成过户。
以上便是出售房产的大致流程，当然具体细节和可能发生的问题有很多，如果有需求的朋友们，不妨致电我们的律师吧。
