近期房市热度不减，几乎每周的拍卖清空率都在80%以上。上市房源也较去年有大幅度增长。根据国家统计局的数据新建住房开工申请，2020第四季度与2019年同期数据相比增长了19.4%。其中，私人住宅开工申请的增长尤为突出，和19年相比增长了35.7%。根据住宅行业协会首席经济学家的说法，新房开工的增长会至少持续整个2021年。同时，在上周众议院经济委员会的会议上，四大行CEO在被问及对未来房市的看法时，都给出了乐观的预测。ANZ的CEO预测今年房价会增长１７％左右，其他银行都预测增长１０％左右。
在房屋贷款申请中，除了申请人的收入之外，抵押物的价值和特性也会决定是否能够申请到的贷款比例上限。
鉴于最近房市的热火朝天，今天博士就跟大家聊点接地气的。咱们来说说四大行中不同的房屋类别及特殊性所能做到的贷款比例上限，还有一些贷款申请时关于抵押物－房子需要特别注意的地方。每个银行对抵押物的要求都不一样，篇幅有限，就挑几个典型例子来讲。
- 从大的来说，房屋所在的区域会决定能申请到的贷款比例。这类限制主要针对分契产权（Ｓｔｒａｔａ Title）的住房，一般是公寓或联排别墅。例如，对于某些密度较高，或者房产开发过剩的地区，银行会限制借贷比例在80%甚至更低。有的银行甚至对这些区域内投资房的租金也会有更严格的用法，例如，只能用50%的租金作为收入来计算贷款能力。也有一些银行采用项目登记的做法以此对已经超过放贷比例或规模的公寓项目采取限贷措施。
- 就独立屋来说，超过3M的房产银行通常会按照豪华住宅来对待。贷款比例的最高上限一般都会下调到80%以下，通常是75%甚至更低的。对于超过5M的房产，贷款比例上限会再下调至65%左右。
- 对于住宅空地来说，如果是已开通水电和污水的地块，银行借贷比例可以做到80% 。不同的银行对于土地大小有不同的要求和限制。同时，贷款批复基本都会附加在土地交割的12个月内，必须开始建筑施工的要求。
- 对于内部居住面积较小的公寓，例如内部面积小于40坪的公寓，有的银行无法放贷，有的银行会调低借贷比例到60%左右。对于Studio户型的公寓，有的银行也会降低贷款比例到60%。如果是酒店式公寓，只有少数银行可以按照住宅贷款产品来放贷，也会根据租赁管理权限的不同相应调整贷款比例。
- 还有很重要得一点是对于物业的现状，银行是否能接受作为合格的抵押物，会在估价报告中有明确的指出。假设在估价报告中，有对房屋本身提出了不合规的注解（non-compliance），例如，未经区议会批准的加盖或内部隔断，不合规的泳池等，银行会把整改作为Settlement Condition。又或者，某些公寓楼的外墙有潜在的外立面易燃风险，那银行也会要求提供合规报告。
上面只是稍稍列举了一些四大行对一些特殊物业类型的借贷比例，其他非银行贷款机构对于抵押物的限制更多，也更奇葩。总而言之，贷款申请并不是简单的收入，开支的计算，还需要考虑很多其他因素因此找一个靠谱的贷款经理尤为重要。如果有任何贷款需求就赶快联系我们吧！
