随着澳洲市场的迅速复苏,近期接到很多关于土地建房贷款的问题.
今天我们就来普及一下有关土地建筑贷款的一系列须知。
土地建筑贷款项目包括:
- 购买土地建筑房屋
- 在现有土地基础上建筑房屋
- 拆除现有房屋,建造新的房屋
- 有重大结构性改变的房屋
建筑贷款的具体流程 (在已经拥有符合条件的土地的前提下)
Step 1: 申请贷款预批
- 咨询有经验的贷款师并且确认具的体贷款能力
- 申请贷款预批并获得贷款预批
Step 2: 找到有良好信誉的建筑商
- 找到有经验和有良好信誉的建筑商。
- 向建筑商索要建筑合同 (建筑合同中包含合同价格, 合同所包含的建筑细节(specifications & Build Inclusions) , 建筑条款( Terms of Construction ) , 阶段付款进度表( Progress Payment Schedule)
Step 3: 完成你的建筑贷款申请
- 向银行申请正式建筑贷款,把建筑合同提供给银行做最终审核和估价。
- 估价师会根据建筑合同,针对于最终建成的物业价值进行估价。
- 银行正式批准建筑贷款后,向建筑方支付定金(一般为建筑总价的5%)。
Step 4: 阶段支付建筑款项
- 向银行提供最终的政府批准建造的文件( Council Approval Plan / Building Permit), 建造商有效的保险凭证 (Home Warranty Insurance, Builder’s Construction/ Contract Works Insurance, Public Liability Insurance)。
- 银行会出示开工证明 (Commencement Letter)
- 正式开工后,每个阶段的建筑完工后,建筑商会出示正规的发票来索取这个阶段的费用。当客户满意每个阶段建筑商的工作后, 填写阶段付款申请表发给银行, 银行会根据发票和阶段付款申请表格向建筑商付款。
- 假如客户需要先自己付一部分建筑款项, 客户必须先进行支付,并在之后向银行申请付款的时候要提供自己付款的凭证。
Step 5: 最后阶段验房
- 最后一次付款是在你满意建筑商的工作完成后, 向银行提出最终付款申请, 银行会派估价师去做最后的验房来确保工程是符合政府要求的. 完成后银行会把最后的尾款向建筑商结清。
常见的建筑阶段：
地基阶段 Slab： 一般来讲15%-20%的建筑款项是被用于地基阶段
外墙阶段 Frame： 包括外墙,支撑结构,电线,水管的铺设- 一般为总建筑款项的20%
门窗,屋顶阶段 Lock-Up： 一般为总建筑款项的20%
室内装修 Fit Out： 一般为总造价的30%
完工阶段 ： 包括围墙, 清洁, 油漆, 一般为总造价的10%
常见的其他问题
- 一般民用房建筑贷款最多为建造两个房子(主人房和奶奶房/Granny Flat)或者Duplex, 超过两个房子为商业建筑贷款。
- 贷款申请者必须先付清他们应该付的建筑部分, 银行才会介入付清尾款。
- 贷款申请者有义务在贷款批准后6个月开工,并在24月内完成建筑。
- 在固定价格建筑合同以外的项目 (Out of Contract Items), 必须是非结构性的项目,比如厨房,浴室, 地板,游泳池, 花园), 银行最多可以接受10项建筑合同以外项目,但不能超过20%的总建筑款项。
- 建筑合同以外项目必须提供正规的报价包括供应和安装, 这些报价必须在做估价时一起给估价师作为参考。
- 固定价格合同- 建筑商同意以一个固定的价格完成建筑项目, 一般来讲有以下几种情况可能会导致合同价格调整。
1) 项目内容的改变,选材的改变
2) 工期的延误
3)潜在的土地情况变更
