新南威尔士州政府改革印花税和土地税制度/New South Wales government reformed the stamp duty and land tax systems

NSW政府在本周公布了针对购房印花税的制度改革的草案，并向社会征求意见和反馈。长久以来，印花税制度的改革一直是讨论的话题，因为疫情的冲击，政府加快了改革步伐，以便能让更多的人们能够拥有自己的房产。虽然此次公布的文件仍然是草案和征求意见的文本，但是我们还是可以从中大致了解改革的方向，相信最后在议会通过的版本和此次的版本相差不会太大。

物业税(Property Tax)的引入

此次改革主要是想通过引入物业税的来替代现有法律下购买不动产的人需要支付的印花税(Stamp Duty)和之后可能需要为持有不动产支付的土地税(Land Tax)。新的法律施行以后，买家在购房时可以自由选择支付一次性的印花税，并且在之后持有不动产的时候继续支付土地税（如果需要的话）；也可以选择在之后每年支付一个较小数额的物业税。当然，针对现有已经支付了印花税的房产持有人来说，不会有任何影响。改革的好处主要使可以让购房者在购房初期减下经济压力，使房屋的可负担性增强，从而进一步刺激经济。

如果购房者选择每年支付物业税，那么每年的物业税将会是一个固定费用加上土地价值乘以一个税率后的总和，具体计算方法请见下表：

若要查询土地价值的，可以去以下这个网站https://www.valuergeneral.nsw.gov.au/land_values

但是需要注意的是，如果一套物业一旦进入缴纳物业税的情况后，那么后续的所有买家在购买该物业的时候就不可以再选择支付一次性印花税，而是只能选择继续每年支付物业税了。

价格门槛(Price Threshold)

当然因为在新法律实行初期，政府会减少一大笔印花税的收入，所以政府也是引入一个价格门槛，来限制适用物业税的不动产的数量。我们估计，可能会设定如果一个物业的土地价值不满足一定数额的话，购房者就不能选择支付每年的物业税，而要继续支付印花税。

首次置业补贴的变化

针对首次置业者，政府也拟取消现有的印花税减免政策，转而提供一次性的最高达到$25,000.00澳元的补贴。具体适用的人是购买最高不超过$1,000,000.00澳元房产或者不超过$650,000.00澳元住宅类空地的首次置业者。另外，根据政府现在公布的文件，这个补贴是能和现有的First Home Owners Grant的$10,000.00叠加适用的。

可能产生的影响

总体来说，如果新法律正式通过，我们预计对购房市场会产生如下影响：

1. 短期内导致交易量的上升：因为可以有选择性的不支付一次性的印花税，那么单次购房的成本会降低，房产的可负担性短期内会增加，导致交易量上升；
2. 有利于炒房客：还是因为单次购房成本的降低，对于经常买进卖出，换手交易房产的炒房客来说，无疑是重大利好；
3. 不动产的土地价值的重要性陡然增大：由于物业税的计算和土地价值相关，所以不动产的土地价值会变成另外一个购房者需要重点考虑的因素。特别是针对自住房的购买者来说，由于现有政策下不用支付土地税，那么在将来无论主动还是被动选择支付物业税，那么土地价值就是关系到物业持有成本的决定性因素。（笔者本身就看到过市场价值相近的两个物业，土地价值相差一倍……）
4. 物业税和印花税（土地税，如果适用）的选择：可以预见，在能够选择的情况下，如果购房者预期不会长期持有该物业的，那么适合选择物业税；如果购房者有意长期持有该物业的，那么则建议根据物业土地价值和预期的持有年限来计算物业税的总额，对比先期一次性支付印花税和将来可能适用的土地税的总额，来进行选择。

当然，以上所有的信息都是来自于政府提供的改革草案，具体通过的正式法律的时候可能还会有变化，等到最终法律通过以后，我们还会为大家带来进一步解读。

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