工业物业/Industry Property

疫情之下，改变了很多人的生活习惯，越来越多的人习惯于在家工作，网上购物，就连食物都选择网上裴松。因此网上零售业成为最大赢家。

据Colliers的研究报告表明网上零售业的占比从2020年1月的13.6%增长到2020年6月的31.9%。 Colliers的研究报告也同时指出网络零售业和电子商务的快速发展导致了很多企业在特定区域找寻额外的仓储空间。

最近也越来越多关于仓库工厂，工业物业的案例，很多客户都想了解关于工业物业，估价师是通过哪几方面来对于物业做估价.今天Dr NewGen就来给大家总结几点：

1. Current Rental（现有租金），针对于出租物业，净租金绝对是估价师考量物业价格的重要指标之一。
2. Outgoings: (开支)： 每年固定的物业开支，同时由哪方支付开支也很重要，因为直接影响了净租金指标
3. Passing Net Income（净租金）： 净租金等于现有租金减去有房东支付的开支
4. Passing Yield: 净租金回报率
5. Adopted Cap Rate: 采用的资本回报率
6. WALE: 加权的租约期限
7. Analyzed Rate/m2: 每平米价格

对于出租商用物业的价格，第一考虑的因素就是租约，估价师通常会把估价的物业的每平米租金和相邻的物业作为参考，从而得到一个合理的每平米租金，然后通过平米数得出这个物业的价格估值。从下图可知， 估价师对于物业的周边选取了6个大小不一的商用物业作为参考，根据物业的各自情况， 最后得出估价物业的现有租金AUD 225每平米是合理并可以采用的。

第二步是估价师对于估价物业周边的相似物业的市场成交价格作为参考，得出一个合理的资本回报比例，在以上的例子中估价师采用了4%的资本回报比例。

最后一步就是把估价师采用的每平米租金 X 平米数得出租金，用租金减去开支。最后得到Passing Net Income，用Net Income 除以采用的Cap Rate 从而得到物业的价值估值。

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