上一期我们讲到了新冠疫情下住宅类租约房东和房客的权利义务关系，和由于疫情导致的付不了租金的纠纷该如何解决的问题。今天我们来说一下商业租约的情况。
商业租约一般牵涉到的租金金额比住宅类租约大很多，而且租期也会更长。由于在疫情之下，之前一段时间，很多企业被迫关门或者歇业；即使政府已经逐步在放松相应限制，但是疫情对这些企业的冲击是非常巨大的，要让营业额或者利润重新返回到疫情开始之前的状况，也不是一朝一夕可以做到的。在这种情况下，如何保障商业租约租客的利益，尽量避免他们因为付不出租金而被扫地出门，就显得十分重要了。
为了帮助企业主们，澳大利亚联邦政府在2020年4月7日出台了 “the Mandatory Code of Conduct which will apply to
commercial leases of certain eligible small to medium enterprise (SME) tenants”
(以下简称Code)。这个Code适用的对象是年营业额小于等于5000万澳元，而且因为新冠疫情，营业额比去年同期减少30%甚至以上的企业。
Code规定，房东和租客有义务进行真诚的、开放的，透明的协商，并且在协商的时候必须提供相应准备的信息给对方。
Code规定的主要原则如下：
- 房东不能在新冠疫情流行和接下来的恢复期间因为租客不付租金而终止租约；
- 租客必须遵守租约的相关规定，除非和房东另有协商，如果租客有实质性的违反租约的其他规定，那么他们将丧失Code的保护；
- 房东不能因为租客在新冠疫情流行和接下来的恢复期间因为不付租金而去从租客的磅金或者银行保函声索赔偿；
- 房东必须提供"相应比例"的租金减免，最高可达到100%。租金减免可以由免除租金和延迟支付租金组成。"相应比例"被定义成，应该与租客因为新冠疫情受到影响而下降的营业额比例相对应。
- 任何金额房租的减免，必须由至少50%的免除构成。也就是说，如果房东按照比例原则减免40%的租金，那么至少20%是要免除，剩余部分是延迟支付。当然房东和租客另有约定的除外。
- 约定延迟支付的租金可以在以下这两个期间中，按照更长的那个期间来平摊：1）24个月；2）租约剩余的租期。
- 房东应该给租客延长租约的机会，延长的时间应该到租约延迟支付期结束。譬如如果租约只剩余13个月，那么因为根据上述规定6，延迟支付的租金可以最长到24个月，那么房东应该给与租客延长11个月租期的机会。
- 如果房东收到一定比例的土地税，政府费用和保险金的减免，也应该相应比例减少租客支付的outgoing；
- 如果房东获得银行的延期支付贷款或者部分免除贷款的许可，那么房东也应该考虑相应让租客延迟支付租金，或者相应免除租金；
- 房东不应该就免除租金收取租客其他杂费，也不应就租客延迟支付租金收取任何利息；
- 房东应该在新冠疫情和接下来的恢复期间内暂时冻结增加租金的条款的适用；
- 其他相应规定。
由上述规定我们可以看出，政府对于通过保障企业来稳固经济的目的还是非常明确的。但是为了确保双方的利息，我们认为，在协商的过程中租客和房东都应该遵循一定的合理准则，具体分析如下：
租客：首先，租客应该在Code规定的范围内去和房东协商租金的减免，而不是直接通知房东停止支付租金。这样可能导致预期违约而丧失Code的保护。其次，租客也应该及时和房东沟通他们的经营状况，好让房东对预期的协商有所准备。最后就是租客和房东协商时，也可以聘请专业的法律人士来协助沟通，这样能够对政府的要求有更好的理解，更能够让双方达成共识。
房东：首先，房东应该要求租客提供租客营业额下降，且满足政府Code适用标准的相关信息。其次，房东应该及时和自己的贷款银行沟通，告知其租客要求降租的情况，尽量让银行也提供相应偿还减免或者延迟。第三，在协商后，通过律师起草相应更改租约的法律文件，把双方协商的成果以书面形式固定下来，以免对方反悔。
总的来说，新冠疫情对商业租约的房东和租客来说，都是极大的挑战，面对疫情，更需要大家守望相助，而不是互相倾轧。只有这样，我们的经济才能迅速恢复，这样对所有的人都更有利。如果有相关问题需要咨询，请联系我们的律师。
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