随着2020年的到来，我们为在新年里打算新建，重建或翻新现有住宅的朋友们解释一下什么是在设计工程中经常提到的FSR，和它是否可以决定您的项目到一可以建多大的房子。
首先，FSR 的全称为Floor Space Ratio, 基本可以理解为通常所说的容积率。比如，如果您的土地面积为1000平方米，而这块土地的FSR为0.6，那么这就意味着这块土地上所允许的最大净面积是600平方米。这里提到的净面积指的是GFA （Gross Floor Area), 这个净面积的计算方式会根据不同的council略有不同，但大体上来讲，计算方式可以理解为室内面积，或在所有高于1.4米的外墙的墙内面积，不包括墙体的厚度，同时作为非活动或生活空间的面积可以不算在内，例如机房，位于地下室的储藏室和council要求的房屋所需的最少车库数量的面积等。如果两个楼层间有挑高的空间，这个面积也可以只计算一次，链接两层设施的空间也不需要重复计算，例如电梯通到和楼梯。通过这种计算方式，您可以大致计算出，通过DA申请时，在规划要求內，您可建造的最大面积。
但是，如果您的新建或加建项目不需要通过council 申请DA，而是打算通过CDC，申请，对房子的最大面积的限制会有不一样的要求。大致为下面图表中显示。
您会发现，在有些情况下通过这个表格的计算方式，和FSR的要求相比，您的土地上的房屋可以建更大的面积，但就如我们前两次的文章中提到的，通过CDC申请还会有其他的限制，灵活度可能没有通过council申请DA那么灵活。
当然，有如我们经常提到的，每块土地都是独一无二的，在政府的规划文件上也会对某些特别的土地实行特殊的规划要求，比如可以不遵循FSR的限制。
除了以上两种常见的计算方式，还有很多council会在管辖内的部分土地上不标明容积率的限制，例如North Sydney Council管辖内的的大部分区域。也就是说基本上每个项目都需要我们这样的设计公司在起草好初步方案后去和council探讨，直到双方达成一致，才可以定下来设计方案中显示的室内面积，是否符合council的要求。
某些区域，还有自己拟定的面积计算公式，例如Woollahra Council，他们的计算方式为floor-plate calculation, 可以理解为层面面积，一般是可建筑空间面积（排除土地四周的预留空间的中间部分的面积）乘以1.65。感觉上是挺大的面积，但测量的要求需要是包括外墙面积，所有有遮挡的空间的面积（不论外墙高度是多少）和地下室的面积等。其实也占不了什么便宜。
这期的内容给大家解释一下怎么可以大致了解在自己土地上建房时，关于建筑面积的限制和潜力。查找具体的数据，需要翻阅当地政府的一些特有的规划文件，有些内容可能不是很容易找到或容易被错过。如果您有任何疑问或需要也可以随时联系我们NewGen Studio的专业团队。
