关于购买楼花，我们在去年的有一期公众号中已经给大家介绍过相关的内容，没有读过的朋友，请移步这里（文章链接）。由于楼花在购买的时候，是还没有建成的状态，所以法律上的风险会相对大过购买已经建成的新房和二手房。所以，为了进一步保护楼花的购买者，最近新南威尔士州政府出台了新的相关法律，今天我们就来给大家介绍一下。
新出台的政策的目的是最大化的保护了楼花买家的权利。这样的政策体现了更加透明的合同流程，以下变动适用于2019年12月1号以后的住宅楼花合同买卖。
新的“公开和披露“要求
在新政策下，开发商出售楼花，必须在房屋买卖合同中附上一份披露文件（disclosure statement），以公开该物业楼盘的相关重要信息，譬如日落日和其他相关因素。 文件范例如下图所示：
披露文件必须包括由注册测量员准备的楼盘建筑草图，草图必须包括以下内容：
- 需要显示出售物业的lot号码和面积，但是不需要显示车库或者储藏室；
- 该物业上预期会产生的地役权(easement)，和其他的相关限制；
- 草拟的房型图和位置图；
- 草拟的下水道图和社区方案图等。
其他的披露文件的草拟文件还包括：
- 预期的内部设备清单（也就是说房屋交付的时候里面会有什么设备）；
- 任何s88B 文件 （一般是与草图一起注册在土地局）；
- 草拟的楼花物业公司的章程；
- 草拟的管理文件（management statement）等。
所以，在新政策下，如果开发商在楼花合同中没有必要附上披露文件，建筑草图或者其他规定的相关文件，买家可以在交换合同后的14天内撤销合同并拿回定金。
开发商的重大变化通知义务
一般来说，在开发过程中，楼盘和物业会经常发生一些变动。 新的法律要求开发商通知买家相关可能会对买家购买的物业产生不利影响的重要变动，具体如下:
- 建筑草图；
- 物业公司章程；
- 内部设施清单；
- 相关地役权文件；
- 物业管理文件；
- 开发合同等等
但是如果变动不是重要变动(material particulars)，那么开发商就没有一定需要通知买家的义务，譬如下列情况：
- 变动草拟的房号或者街道号码；
- 变动停车位或者储藏室的位置等。
买家可针对重要变化的撤销合同或者向开发商索赔
新政下，买家在一些情况下可以因为重要变动而撤销合同，但是条件是买家需要证明如果他们早就知道会有这样的变动，他们不会签订购买合同，并且这样的变动会给买家造成损害和不公。
如果上述情况下，买家选择不撤销合同，而是继续履行合同，那么买家则可基于这些不利于自己的变动向开发商索赔，但是索赔的数额不得高于合同价格的2%。如果双方对于赔偿数额不能够达成一致，则可申请仲裁。仲裁员的决定将会是最终决定，但这样一来，买家就不能基于同样的理由来撤销合同了。
买家以上撤销合同或者申请索赔的权利必须在开发商通知重要的不利变动后的14天之内提出。
购买楼花合同的冷静期延长为10个工作日
新政也延长了楼花合同的冷静期，从原来的5个工作日延长到了10个工作日。正常的二手房买卖合同的冷静期依然不变，还是5个工作日。
注册图纸需要在交割前21天提供给买家
新政还规定了，开发商必须在房屋成交至少21天前将最终注册的图纸(registered plans)提供给买家。买家不可以被逼迫在这21天内成交房产。相比而言，在现有政策下，一般开发商都是提前14天通知买家图纸已经注册（还不一定会提供图纸）。需要注意的是，如果注册的图纸中显示有重要的变动，而开发商之前没有通知过买家，那么上述第3条中所讲的买家撤销合同或者索赔的权利依然存在，而行使相关权利的期限依然为买家被提供注册图纸后的14天之内。
定金一定需要存在信托账户
从2019年12 月1号开始，购买楼花的买家所支付的任何定金或者定期付款必须要存在信托账户或者controlled money 账户中。在交割前，这些钱不可以被提前释放给开发商。这样就可以确保定金和定期付款的钱的安全，以防开发商破产。
这样一来，之前发生的类似未来集团(Ralan Group)倒闭，而导致所有提前把购买楼花的定金释放给开发商或者中介的买家遭遇到重大损失的情况就不会再出现了。
更好的日落条款的保护
在2015年末的时候，政府引进了一条新法律是阻止开发商随意使用日落条款来撤销合同，除非提前获得买家同意或者得到有最高法院的判决。 日落条款允许双方中任何一方终止楼花购买合同，如果特定的事件没有在特定日期前完成，比如建筑图纸在规定的日期前没有注册。
新政延申了日落条款的定义 ，除了建筑图纸没有在规定的日期前注册之外，还包括在特定的日期没有提供入住证。 新政也确认了，如果开发商申请利用日落条款撤销合同，那么法院可以判定开发商给与买家一定的赔偿。
以上便是这次新政的基本介绍，所有的新政都将适用于2019年12月1日以后生效的楼花合同，除了日落条款的相关政策。日落条款的相关政策有溯及力，可以溯及既往，适用于现在已经生效的楼花合同。可以看出，新政加强了对于楼花买家的保护，也将进一步规范新南威尔士州的房地产市场。
如果大家想了解新政详细内容，可以参考下述链接，也可以咨询我们的专业律师哦。
