之前我们在一遍文章中给大家解释过在NSW购买住宅类房产，什么是冷静期，也提到过在冷静期中买家需要完成的一系列事项。但是限于篇幅，并没有详细介绍各个事项的具体细节。今天我们就和大家继续讨论下这个话题。
检查房屋
由于大部分NSW的二手房购房合同中都会有一条present conditions的条款，买家购买的房产在签订合同的时候是什么状态，那么买家就需要接受这个时候的状态。通俗点说，也就是，你看到什么，就买到什么。在这种情况下，就要求买家在签订合同前验房的时候特别仔细，因为如果在签合同前没有检测出来的问题，在合同交换生效后再发现，房东也会基于上述条款，表示这个问题是在签订合同的时候就有的，买家必须接受。换句话说，除非买家有证据证明，该问题是签订合同以后房东造成的，否则买家都必须接受。
案例：买家A在购买房产的时候看到墙上有一幅画，并没有在意。但在交房的时候，由于房东B搬走了他的个人物件，这时候买家A才看到原来挂画的地方的墙上有一个洞。于是买家A提出异议，房东B基于present conditions的条款表明这个洞在签订合同的时候就有的。由于买家A没有证据证明这个洞是房东B签订合同以后损坏的，所以只能自己承担责任。
获取建筑和害虫的检查报告(building and pest inspection report)或者物业公司管理报告(strata inspection report)：
- 因为基于我们第1条中介绍的present conditions的条款，很多时候买家自己由于不具备专业知识和技能，很难查清房屋的具体情况，这就需要聘请专业的公司来帮其检查房屋。建筑和害虫检查报告是一种由专业的检查公司对房屋进行详细检查以后出具的一份报告，主要说明这个房屋的结构和状态是否有瑕疵或者问题和这个房屋是否有白蚁等害虫的危害。这种报告一般是针对独立的别墅(House)或者是Townhouse来进行检测的。报告一般会指出该房屋在结构上是否有需要修理的部分，也会提出该房屋是否受到虫害，或者有收到虫害的危险。
- 第2种报告叫做物业公司报告，这种报告是针对公寓(apartment)和townhouse这种我们称为Strata的物业，由专业的公司对其该物业的管理公司(Strata manager)的管理状况进行检查的报告。跟上述房屋检查报告不同，物业公司报告主要检查的对象并非购买的这套房子，而是检查管理公司对整栋楼的管理状况，主要涉及物业管理公司账户中的管理费结余还有多少；有无增加特殊物业费(Special levy)的可能性；整栋楼有无大修过；物业公司是否和建筑商有诉讼纠纷等等。因为上述原因，都有可能导致物业费的增加，或者特殊物业费的征收，所以变相地影响到该物业的价值。
买家在获得上述报告后，可以基于报告中的内容，继续和中介与房东进行协商，或者要求在成交房产前修理和整改，或者要求调整房屋价格。总之，由于购买一套房产动则几十万甚至上百万的价格，作为律师，我们一般都建议客人不要节省这笔检查费，否则事后维修的费用、或者被征收的特别物业费等绝对会是检查费用的几倍到几十倍，这就得不偿失了。
获得银行贷款的无条件批准(unconditional loan approval)
大部分客户在签订买房合同之前一定都已经咨询过银行或者贷款经纪人有关自己是否能够获得银行贷款的可能，获得已经获得了银行贷款的预批准。但是因为正常情况下，银行是不会在有生效合同之前进行下一步工作的，所以在合同交换后，比较首要的任务就是在冷静期中获得银行的无条件批准。因为预批准仅仅是银行根据你个人收入和消费的情况，告诉你你最大能够贷款多少数额，实际针对你买的房屋银行会给对批多少贷款，还要取决于房屋的估价和其他因素。譬如有客户，他预批准拿到80万，然后他签订了一份购买100万房产的合同。本以为可以获得80万贷款，但是银行估价的结果，房产只价值90万，那么银行就只能贷款给该客户72万，剩余的钱就要客户自掏腰包。所以，只有在冷静期中获得了银行的无条件批准，才等于银行愿意把相应的钱借贷给买家购买该套房产。在这种情况下，买家继续履行该合同，才算是安全的。否则，如果在冷静期结束之前没有获得无条件批准，在冷静期结束之后银行有变的话，买家就要么自掏腰包付余款，要么就只能面临违约，被终止合同，定金没收的窘境。
当然，除了上述3项以外，买家还可以在冷静期中与房产中介和房东商量其他他认为需要协商的内容，总之一句话，冷静期一过，合同就进入无条件生效的阶段，那么买家就丧失了最大的bargain power，也就很难再和房东协商任何事情了。
如果大家想知道、具体需要在冷静期中还要完成哪些事项，请咨询我们专业的律师吧。
