写这篇文章的时候大选结果还没公布但两党最后一周的选举造势可谓是赚足了流量
相较于失业率问题，通货膨胀率，贸易顺逆差这些宏观的经济问题和两党相应的决策主张，房价走势和房屋的可负担性了无疑是更能吸引人眼球，更具有话题性的。
这也就是为什么在选举前的最后一周，联盟党提出了5亿的帮助首次置业者购房的首付担保计划，旨在帮助首付比较紧张的首次置业者尽早购买自住房。
符合要求的首置者只需5%的首付就能购房，80%的购房款向银行申请获得，余下15%的首付款由政府担保支付，这样能为首次置业者节省大约10000的贷款保险费用。
等房产升值后，房产持有人通过转贷的方式还清政府提供的首付补助。
当然，现在只是喊口号阶段具体的政策细则还没有出台例如对于购买房产价值的限制？否买的房产必须是新房还是二手房也可以？500M在各州的额度分配比例？和对首次置业者的收入条件审核的具体细则,都还未知晓。
博士认为此政策的政治宣传效应远大于其实际作用，因为其实现在，只要符合收入要求，Genuine Saving要求的首置者就能从银行申请到95%的自住房贷款比例。
只是需要支付贷款保险费，高于80%的贷款部分由保险公司担保。具体的流程和要求可以参考博士之前关于LMI的文章。
政府提出的首付担保的初衷是帮助首置人士尽早购房，但也可能鼓励了很多无法承担房屋贷款的人冒然入市。
假设购房价格是50万，在首付5%的情况下，会比首付20%，在30年的贷款年限中多还大约$59,000的贷款利息。
过去4年，APRA一直致力于控制银行系统内的信贷风险，政府的首置补贴政策貌似与APRA的目标相悖。
其次，如果需要通过房产增值转贷的形式，才能解套政府的首付担保，那又增加了风险，如果房屋没有增长到可以解套政府担保的价值，那政府的首付担保是不是一直会担保下去，还有，这部分担保是有偿还是无偿的？
最近的一份Macuquarie Bank的报告中显示，银行系统中大约4%的贷款持有人的物业现在是负资产的状态，也就是说贷款金额高于房屋的价值。伴随着房价下行的趋势，负资产的比例还有可能会有所上升。
最后，让我们来温故一下看看现在NSW政府对于房屋可负担性所做的政策和计划
主要分成三大块，一是通过首次置业的印花税减免和首次置业补贴来Support，具体的政策就不赘述了，请参考博士之前关于首次置业优惠政策的文章
《第一次买房的你，不知何处安家？不如先了解下首次置业优惠政策吧！【上篇】新州&维州》
同时对海外投资人收取购房的额外印花税以及土地附加税。以及对购买期房投资房无法享有12个月印花税推迟缴付政策。
二是加大住房供应，对特定的区域，加大住宅土地的供应，加速区域划分Rezoning的进程，更高效的开发审批流程。
三是加大州和地方的基建，改革基建项目的融资方式和渠道。
房价的可负担性不会因为政府的一两个激励，补助政策就得到解决。这只是锦上添花的手段，而不是治本之策。
只有多管齐下，一方面增加房屋供给，基建投入，另一方面提高收入水平，才能达到平衡。
