最近Dr NewGen连续碰到客人和房产从业人员对投资房是否需要准备折旧报告有一定的疑惑。今天Dr NewGen就和大家聊聊房产折旧报告。
首先什么是房产折旧？
当一套房产建好之后（房子造好之前不能折旧），随着时间的推移以及租客的使用，房子的建筑材料在慢慢地损耗，这些损耗就是房产折旧。
澳洲税法允许房产折旧抵扣租金收益。
提问：我买了投资房，为什么会计师没有帮我计算折旧并抵扣租金？
回答：在澳大利亚，会计师只能计算购房后额外添置的设备折旧，而房屋的折旧必须由注册持牌的房产折旧师计算，然后会计师可以用折旧师计算出的金额抵扣租金收益。
划重点：持牌折旧师准备的折旧数据才能用于租金抵扣。
提问： 我需要每年都付费让折旧师计算房产的折旧吗？
回答： 不需要。 折旧报告的费用是一次性的，准备报告的费用也可以抵税，澳洲税法规定房产的折旧年限是25年或40年，取决于房产的建筑时间以及是商业还是民用住宅。
提问： 我想准备折旧报告， 为什么会计师不建议准备折旧报告，说用了房产折旧，将来我出售房产时，折旧要加回去反而不合算？
回答：这个问题需要花点时间和大家慢慢讲解。首先折旧师在准备折旧报告时，房产的折旧分为Division 40和Division43两种折旧。Division 40是房产中设备的折旧，包括空调、橱柜、洗碗柜和烤箱等， 而Division 43是建筑材料的折旧，包括钢筋水泥砖头等。 然后税法上有一条叫Division 43 clawback的条款， 该条款要求在1997年5月13日之后购房的投资人，如果在持有房产时抵扣了Division 43建筑折旧， 在出售房产计算增值收入时，购房成本中需要减去已抵扣过的Division 43 建筑折旧。
举例：如果你在15年花80万购入房子，在16和17年报税时总共抵扣了$10,000（每年$5,000）的Division 43折旧。 那么在18年出售该房产计算增值税时，购房成本就是80万-1万=79万。 Dr NewGen觉得这可能是有些会计师想要表达的意思。
但是这个条款只针对Division 43折旧，并不针对Division 40折旧。
同时关注我们公众号的朋友应该记得我们讲解增值税时曾说过，在澳大利亚持有投资超过12个月享受50%的增值减免。
那么就算把Division 43折旧加回去，你也享受50%的增值税减免。 举例：如果你在15年花80万买的房子，在16和17年报税时每一年可以用Division 43折旧$5,000直接抵扣租金。 在18年以90万卖掉的时候计算增值收入是（90万-（80万-1万））*50%=5.5万；如果不用Division 43折旧抵扣租金，那么在18年以90万卖掉的时候计算增值收入是（90万-80万）*50%=5万。
由此可见，Division 43折旧在抵扣租金时是一块钱折旧抵一块钱租金， 但在计算增值收入时只按50%计算（假设持有资产超过12个月）。
Dr NewGen相信，对绝大多数人来说，Division 43在先期抵租金的税务优惠远远大于后期的Division 43 clawback。
提问：购买全新房和二手房，折旧是一样的吗？
回答： 在2017财政预算案文章中Dr NewGen提过从2017年5月9日晚上7点半之后交换合同的二手房产， Division 40折旧不能再用于抵扣租金收入， Division 43折旧还可以正常抵扣；
而全新房产的Divison 40和Division 43折旧都不受影响。
如果现阶段新房和二手房价钱很接近的情况下，大家可以考量自己的收入和税率以及新房和二手房的价格差别来判断该买新房还是二手房，当然也欢迎大家来找我们咨询。
最后再给大家补充个小知识点，2017财政预算案只针对民用住宅，不影响二手的商业物业。
大家看了Dr NewGen的文章， 觉得有学到新姿势， 请分享给更多的朋友， 让大家都来涨姿势。
