今天博士给大家普及一个在不动产法律中，大家比较陌生，但却非常实用的东西，叫做Caveat。
Caveat是什么？
在NSW，Caveat是一种由法律(the Real Property Act 1900) 所规定的禁令，当它被提交并且注册到土地局(NSW LRS)去以后，就能够有效地阻止针对这一目标不动产的后续交易和其他法律行为（除非法律规定的例外情况和Caveat本身允许的行为）。
最常见的情况是，在被注册了Caveat以后，房产所有人要出售房产，或者再抵押房产，就必须经过注册Caveat的人(Caveator)的同意，否则的话，该项交易或者行为就不会被允许。
什么人才有资格注册Caveat？
但需要明确的是，提交并注册Caveat的人必须有法律或者事实上的理由，或者在目标不动产上有自己的利益或者权利，这样才能注册Caveat.
下面我们就列出一些比较常见的情况：
- A和B有债务关系，债务人A将房产抵押给B，由于注册二级抵押需要一级抵押人的同意，那么通常的做法是B会注册一个Caveat在抵押房产上；这种情况我们之前在介绍Second Mortgage的时候向大家介绍过，大家可以点此链接查看哦！《囊中羞涩了？跟亲友借钱，倒不如尝试下二级抵押贷款》
- A和B有合同关系，A明确授予B一个权利：可以在A的某个不动产上注册Caveat，以确保A能够履行合同义务。
- A出售自己的房产给B，房产交易合同已经签订，那么B可以注册Caveat在这套交易的房产上，防止A一屋二卖，在成交之前把房屋转让给其他人，损害到自己的利益；
- A和B有婚姻关系，或者事实婚姻关系：A拥有一套房产，但是由于B对婚姻关系有贡献，那么B可以注册Caveat在A的房产上，以确保自己在这套房产上的平衡法上的权益；
以上列举的四种情况中，情况1和情况2是房产所有人明确授予对方注册Caveat的权利，而情况3和情况4中注册Caveat的一方完全是基于法律或者事实理由，在不经过房产所有人同意的情况下，也可注册Caveat。由此可见，房产所有人的同意并不是注册Caveat的必要条件。
自己房子被别人注册了Caveat该怎么办？
在已经知道了什么情况下可以注册Caveat和Caveat的作用以后，朋友们肯定会问下一个问题：如果我的房子不幸被别人注册了Caveat，我该怎么办？
这个情况有如下三种方法可以解决：
- 方法1： 和Caveator协商，满足其相应要求，让他撤回Caveat；
- 方法2： 得到法院的相关判决，然后通知土地局（这种情况一般是在诉讼过程中被Lodge Caveat的情况下才会发生）
- 方法3： 如果觉得对方毫无法定理由和依据就注册了Caveat，可以向土地局提交一个申请(Application for Preparation of Lapsing Notice)，并且将Lapsing Notice送达到Caveator处。Caveator在被送达这个通知以后有21天的时间向法院申请延长Caveat，但如果不申请，或申请不到，Caveat在21天后被移除。
综上所述，在 “有法律规定的理由和情况” 的前提下，Caveat是一个可以通过“锁定”对方房产来有效保护自己利益的方法。
但必须提醒的是，虽然在NSW注册Caveat到别人房产上是不需要经过房产拥有人同意的。但如果没有合法理由就注册Caveat到别人房产上，将需要承担所有由此造成的对方的损失。因此，如果你不确定你是否可以注册Caveat或你的房产已经被别人注册了Caveat，就请及时联系我们吧！
