天气渐热，春夏季节已来临。今天博士和大家聊一下热度依旧的 “ 楼花 ” 吧！
楼花(off the plan)，又称期房，在澳大利亚不动产市场中占有非常重要的角色，由于其具有首付少，交房期限长，而且所购房屋属于一手全新房产等等各种优势，获得了不少买家的亲睐。而对于受到法律限制而无法购买二手房产的海外买家来说，楼花对他们来说就更加重要了。
楼花合同中需要注意的内容有哪些？
虽然楼花本身有其自身的优势，但是由于大多数买家在购买楼花时是看不到房子本身的，那么在没有“实物”的情况下，楼花的购房合同就显得比购买二手房更加来的重要。
本期博士要和大家介绍的，就是楼花合同中值得我们买家注意的一些内容。
把Sunset Date放在关注的第一位，肯定会有不少读者会感到疑惑。这是由于楼花本身是未有建成的不动产，其最终是否能够成交，在政府审批注册之前一直是一个未知数，那么Sunset Date就关系到每一个楼花买家的切身利益。Sunset Date的含义是，在合同规定的这个日期前，卖家如果因为任何原因没能使建造的房产获得政府的审批注册，导致没法交付给买家。那么买家可以在日期届满时书面通知卖家，要求撤销合同并退还首付。在2015年12月前，买卖双方都可以在Sunset Date届满的时候行使该项权利，这就导致了有些开发商恶意拖延建造时间，Sunset Date到期后撤销原来合同，再利用上涨的房价重新出售楼花。
而在2015年12月修法之后，在Sunset Date届满后，买家仍然可以继续拥有撤销合同的权利，但卖家如果要撤销合同，只有两种途径：
- 买家书面同意；
- 向法院申请获得批准。
所以修法以后，基本上杜绝了开发商恶意拖延利用Sunset Date的可能性，从而能让Sunset Date切实起到保护买家的作用。
不过也需要注意的是，一般的楼花条款中都会有开发商可以有权利延长Sunset Date的条款。如果有此类条款，就必须注意以下两点：
- 延长是否需要理由，有的话是何种理由，是否需要提供证据；
- 是否有最长延迟期限，如果没有的话，无疑意味着可以多次延长，从而使Sunset Date形同虚设。
当然，除了普通的Sunset Date之外，有些合同还会有预售Sunset Date(就是如果在这一日期前预售没有达成目标，开发商可以撤销合同)；DA Sunset Date(就是如果在这一日期前开发商没有获得政府对项目的DA审批，那么开发商可以撤销合同)等变种的Sunset Date规定，这些也是需要买家注意的条款。
房产面积
由于大部分购买楼花的合同签订的时候，房子还没有建成，那么就不会有政府注册的Strata Plan来供大家查询房产的实际面积。而在楼花的合同中，会有一份开发商附加的草图(Draft Strata Plan)来显示所购房产的预计面积，但是由于实际建造完成后的注册面积和草图面积有时候会有误差，那么以下问题就需要买家注意：
- 草图中的面积是包含车库和储藏室的总面积，还是不包括的“室内面积”（这里的室内面积一般都会包括阳台或者是底楼的园子）；
- 合同中有无关于面积误差处理方法的规定。
一般的楼花合同中都会有专门的条款规定，如果房产建造以后，政府的注册的Strata Plan和合同中的草图有出入的处理办法。常见的条款是，
- 如果实际注册面积大于草图面积，那么就送给买家了；
- 如果等于或者缩小了5%以内，买家必须接受；
- 如果缩小了5%以上，那么买家可以在规定的期限内行使撤销合同的权利，拿回首付。
另外，因为如第一点内容中所说，草图中的面积是否包含车位和储藏室并不确定，那么在审阅关于面积误差的条款的时候必须格外注意，此条款针对的面积包含哪些部分，以免在最后计算误差的时候产生错误。
首付的利息问题
由于购买楼花从合同生效到房屋交付一般都是一段很长的时间，短则数月，多则几年。那么在合同生效时付到中介或者开发商律师信托账户处的首付，一般中介或者开发商律师都会去做定存，所得的利息在扣除银行手续费以后，会在成交后归买卖双方所有。由于时间比较长，所以这笔利息相对来说也会比较可观，那么，就必须提前注意合同中对利息归属的确定。
一般来说，开发商律师会在合同中设定，如果合同成交，那么利息全归开发商所有，或者开发商和买家一人一半的条款。买家则可以通过自己的律师去申请修改此条款，规定利息全部归买家所有，当然是否同意，还要看开发商的意愿。不过，也会有一些合同规定，首付不会去做定存，那么买卖双方就都不会获得利息。
室内装潢和设施
如上所说，由于楼花购买的时候是看不到实际房产的，那么房子中有什么物件，就需要仔细地规定在合同中。这些内容一般会在一个叫做Schedule of Finishes的文件中显示，这份合同中的文件会告知买家，房产中有哪些设施和装修，详细的话，还会列明品牌和型号。
买家在验房的时候可以携带此份文件一一核对，如果有缺漏的话，要求开发商补齐。当然，因为避免购买不到相应货物的可能，楼花合同中一般都会有开发商不需要通知买家即可更换设施品牌的规定，但是通常来说，更换后的设施必须与合同中列明的是相同或者相近等级的品牌。
以上便是博士今天为大家列出的楼花合同中几个特殊的非常值得大家注意的事项
还有其他类型合同中的一般条款可以参考博士之前为大家介绍二手房买卖合同中的要点介绍！（点击此处查看文章，以获取二手房购买的经验干货帖哦）
