租房在澳洲是一件非常普遍的事情，除了租住宅用房外，还有商业用房。住宅用房的租约一般都比较简单，而且不太会有特别的条款，自己就能搞定；然而商业租约完全是另外一回事情，由于涉及到商业经营，租金额度相对较大、期限较长，所以租约法律文件会比住宅用房的租约复杂得多，律师把关就必不可少了。
今天博士就来跟大家谈谈，商业租约一般需要注意哪些问题。
1. 租期
商业租约的租期与住宅租约有一个很大的区别在于，商业租约一般可以要求房东给一个option（通常被译为“续租选项”），它的作用是，当原来的基础租约即将届满的时候，如果承租人想要续租这个物业，那么只要根据租约，把新的租金谈妥了，房东就必须按照option规定的期限续租给承租人。
譬如原本的租约是1/03/2018-01/03/2023（5年），如果租约规定有一个5年的option，那么理论上承租人就有权利续租物业到01/03/2028（额外5年）。
当然承租人也有权利不行使续租选项，直接在原本租约届满之日搬出承租的物业。需要注意的是，承租人行使续租选项是有时间规定的，一般来说是原来的租约届满前的6个月到3个月之间，超过这个时间范围，房东可以拒绝承租人行使续租选项。
2. 租金
商业租约的租金一般都含有GST，而且商业租约的租金并非是不变的，而是有一个复审的条款，即租金每年以一定的比例上涨。通常上涨的标准有三种：第一种是按照当年度CPI来上涨；第二种是按照每年固定比率上涨；第三种比较特殊，是当承租人行使续租选项的时候，新的租约第一年的租金按照当年度市场价值来判定。
3. 免租金期
商业租约有时候会包含一个免租金期，也就是说，租金不一定是从租约开始的那日开始计算，在这段时间内，承租人可装修物业或者进行生意的准备工作。
4. 杂费支出(outgoings)
所谓“杂费支出”的条款，就是房东是否需要承租人来分担甚至全部承担这个物业本来需要支付的一系列支付，包括但不限于：市政费用、水费、物业费和土地税等。房东可以在租约中设定承租人需要分摊的outgoings的比例，可以是0%、30%、50%甚至是100%。在考虑租约的时候，一定要将这部分费用计算进去，因为这等于是变相增加了租金。
5. 物业用途
商业物业的用途由于受到政府审批的限制，一般都有固定的用途。租约一般会写明此物业允许的用途，譬如餐厅、办公室、奶茶店或者超市等。承租人超出租约规定的范围使用物业不但是直接对租约的违约，也可能造成政府的处罚，所以必须严格遵守。
6. 购买保险
商业租约的物业因为不断有不同的人进出，譬如客人、雇员，如果造成伤害，必定引起法律纠纷。况且商业物业的使用在风险上也比住宅用房高，如餐厅因为需用明火，存在火灾隐患。所以房东普遍会要求承租人购买保险(public liability insurance)。
7. 担保金
担保金的性质和住宅租约的相似，但是不同于住宅租约的担保金一般等额于4周租金，商业租约的担保金一般等额于3到6个月的租金。担保金的形式可以是现金，也可以是银行保函(bank guarantee)。
8. 特殊要求
除了上述比较普遍的要求以外，商业租约有时候会有一些特殊的条款：
- 装修或者复原：由于商业租约的承租人有可能会按照自己生意的要求对物业进行一定程度的装修和改进，那么在租约结束的时候，房东就会要求承租人复原物业原本的样子。房东也可以另外在租约中要求承租人每隔多少时间对物业进行一定的装修，普遍来说会是粉刷墙壁和屋顶等要求，由于这牵涉到额外的费用，所以一定要和房东确认装修的内容。
- 物业瑕疵的修理：假如在租期内，物业发生瑕疵或者损坏，则必须有人对修理的费用进行负担。租约一般也会规定在何种情况下是由承租人还是房东来承担修理费用，这也是一项比较关键的条款。
- 租约项下规定的违约情况及后果：租约一般会对房东和承租人都规定相应的权利和义务，以及违约的后果，提前确定何种行为是违约，对顺利执行租约是相当必要的。
总体来说，商业租约主要可能产生的问题就是这些了。但是由于不同的商业物业、不同的房东都会对租约设立各自的特殊条款，各位达人们如果想要承租商业物业，还是建议找专业的律师来对租约进行把关，万万不可忽视哦~
