最近一段时间，悉尼和墨尔本的每周房产拍卖清空率都在50%至60%左右徘徊，市场的天枰可以说是逐渐向买方市场倾斜，不少有购房刚需的朋友们，都在摩拳擦掌准备入市。即便现在的房价趋于理性，是买房的好时机，但动辄七八十万、甚至小一百万的房价，就算Dr. NewGen能帮助各位解决贷款，但首付依旧是个大问题。不管是对职场新人，还是对刚刚成家添丁的家庭来说，二三十万都是一笔不小的费用。好不容易遇到心仪的房产，价格合适，贷款也没问题，就是愁首付，怎么办？怎么办？怎么办？
今天Dr. NewGen就给各位看官支两招。稍早的一期讲到过，我们可以通过提高贷款比例，但是一般的贷款机构能够做到的最高借贷比例是房产价值的95%，这其中还包括了贷款保险的保费（LMI Premium的费用，贷款比例和贷款金额越高，保费也越高，最高约为房产价值的3%），所以实际能用于购房的金额大约是92%，也就是说房款的缺口还有8%加上印花税（Stamp Duty）。
除了用LMI来增加贷款额外，还有没有更节省的方式呢？
答案是肯定的，那就是向父母求助。如果父母没有足够的存款，但是名下有房产的话，可以考虑通过家庭担保贷款（Family Pledge Loan）的形式为子女雪中送炭。简单来说，家庭担保贷款就是把父母房产中净值部分抵押给银行，来作为儿女购房贷款的一部分。
举个例子，钱先生想要购买一套价值80万的房产，印花税大约是$31,490。但苦于没有首付，迟迟不敢入市。钱爸有一套价值100万的房产，现在欠银行50万的贷款额。
Dr. NewGen建议可以通过家庭担保贷款的方式，不仅能让钱先生贷到100%的房产价值，甚至还能把印花税也贷出来，同时还省去了一笔不菲的LMI费用，可谓一箭三雕。
操作流程是，钱先生直接申请$835,000的贷款额（房价$800,000加上印花税和一些交易费用），银行会对钱先生和钱爸的房产做估价，并用这两套房产作为抵押物，以钱先生作为贷款申请人，钱爸作为担保人的形式来申请贷款。
家庭担保贷款的优势显而易见——
- 能让购房人在没有足够首付的情况下就能尽早入市，降低时间成本和享受房产增值
- 避免缴付高额的贷款保险费用
- 当购买的房产有一定的升值后，担保人可以要求解除担保的金额（Release Guarantee）
当然，担保人在提供担保前也需要了解相应的风险——
因为担保人的房产也抵押给了银行，当借款人出现债务违约的情况时，银行会首先拍卖借款人的房产来清偿债务。如果拍卖所得不够清偿所有债务，则担保人的房产也可能会被拍卖，用来还清债务。
所以在考虑是否要做家庭担保贷款前，寻求独立的法律或会计方面的咨询是非常有必要的。
由此可见，只有像Dr. NewGen一样，具有专业、完备的产品知识，才能筛选出最适合的产品，所以赶快联系我们吧！
