金融市场瞬息万变，要想在这纷乱的市场中立足，我们就要更好地利用银行的产品来达到目的。最近博士经常被问到一个问题，如果已经有一套自住房产，现在又看上另外一套自住房产，但目前的收入无法承担两套房产的借贷，难道卖旧买新成了唯一操作？很多人也因为这个原因，看到心仪的房子迟迟不敢出手。
在不能同时承担两套房产的时候，一般认为最好的做法是先把手头的自住房卖掉，然后再买新的。但这样的做法也有弊端，旧房子卖掉了，新房却还没确定或者还没成交，购买者就只能暂时租房或者借住到别的地方，无形中增加了生活成本，同时也非常浪费时间。
答案是肯定的。
今天博士就给大家介绍一款银行产品——过桥贷款。可能很多人听说过这个银行产品，但真正会运用的并不多。
在之前的市场里，bridging loan的优势不明显；但在目前的贷款市场中，借贷收紧，其优势就显现出来了。简单来讲，bridging loan最大的好处是：在买家还没有卖掉现有房产的时候，通过它来进行一个变现的过程，以达到缩减变现时间的目的。
是不是有点绕？博士举一个例子分析一下你就明白了。
钱先生目前名下拥有一套自住房，在银行A贷款，目前已经贷了几年，贷款额度是50万，房产银行估价80万。因为工作和家庭的原因，钱先生希望换一套房子住，看好了一套100万的自住房，但目前手上只有印花税的钱和另外的几万块存款。钱先生年薪14万，单身，没有其他贷款。
在正常情况下，钱先生需要解决几个问题——
- 首付。如何筹到20%的首付款？要是靠卖房所得，时间就成了大问题。
- 借贷能力。以钱先生目前的收入，虽然还不错，但50万旧房子的贷款，加上理论上80万新房子的贷款，总额度130万，银行的计算器能不能过，会是个很大的挑战。
- 每个月的还款压力。大家都知道，目前银行主推的是本加息一起还的方式，每月的还款金额也不容小觑。
在这么多的限制下，钱先生还能否购买到理想的房子呢？
通过朋友介绍，钱先生找到了Dr. NewGen。在对他各个方面的情况进行了解之后，我们给出了bridging loan 的建议，整个计划安排如下——
首先我们会让银行A 对钱先生的房子进行一次估价，确保钱先生目前拥有的房子市值可以有80万。
由于钱先生目前的资金状况，所以我们会帮他把新房子的全部部分都借贷出来，这样对于银行来说总资产180万，贷款额度150万，我们管这150万叫Peak Debt，它没有超过总资产的90%，是可以接受的。
（注：不通过银行对于这个部分政策会有所不同，请具体咨询Dr. NewGen。）
在Peak Debt的状态里，钱先生当然不可能通过银行的计算器审核，不然也不会考虑bridging loan了。但是我们要明确，在这个状态里，钱先生可以享受只还利息的还款方式，那么150万的贷款所产生的利息（一般按照一年计算），他是否有足够的存款偿还呢？经过核实，目前钱先生所拥有的现金足够支撑这一部分，完美~
因为bridging loan，银行会给客人最多１年的时间去处理旧的房产，所以我们会和钱先生确认，当房产处理掉之后，他希望还给银行多少钱。这里有一个问题需要注意，虽然旧房子的市值是８０万，但毕竟市场在不断变化，因此一般情况下，银行会比较保守取９０％，所以对于钱先生而言，旧房子只能按照７２万的成交价偿还贷款。
最终结合实际情况和承受能力，钱先生决定将７２万全部还给银行，这样最后他持有的贷款就是７８万。通过博士的计算，以14万的年薪是能够承担这78万的贷款的。
通过合理运用银行的产品，既节省了时间，也节省了资金，达到了一举几得的目的。敲黑板！！！由于每个人的自身情况都不一样，所以并不能一概而论。在贷款问题上，有迷茫，有不解，请随时联系Dr. NewGen！解决了后顾之忧，该出手时就出手吧。
