咳咳，大家好，不好意思来晚了一天。因为昨天我去客串了个主播（正经脸）2017年，群众们雪亮的眼睛发现，澳洲房地产市场的涨幅速度放慢了许多。而最近，房屋市场的清盘率又开始回升。
于是，博士我再再再度被大家关于房市的问题淹没。那么追根究底，到底谁才是澳洲房地产市场真正的大局操控者？举手投足间，都带着左右市场的风？！随便刷一下各大相关新闻，答案就非常显而易见：
没错！ 就是澳洲三大监管部门之一的APRA
Australian Prudential Regulation Authority 澳大利亚审慎监管局
官方定义：APRA，成立于1998年7月，负责对银行，信用社，房屋抵押贷款协会（building societies）， 一般保险，人寿保险，私人健康保险，友好协会（friendly societies）以及大多数养老基金等吸纳存款的机构进行审慎监管。旨在建立并实施各项标准和条例，以确保澳洲金融业稳定、有效、具有竞争力。
这很好理解。
因为APRA既负责制定与修改，又负责执行和监管与银行和其他存款吸纳机构相关的各种法规。
APRA的职责包括：
因此，从权利到行动力再到影响力，APRA都很大程度上说了算。
其实不复杂。就是把它想象成银行们的妈妈！
Why？从APRA以往的举动，博士我一点一点论证给大家看。
1. “我家孩子可千万不能出事儿”
2014年12月，APRA明确规定，澳洲各大银行的投资房贷款的年增长率不得超过10%。
同时，为了确保贷款人在整个贷款期限内都负担得起还款额度，还规定要以至少比贷款基准利率高2%的buffer来审核贷款申请人的还款能力（即压力测试）。
目的 － 降低风险，保护银行、保险等金融机构安全持续的运营。
2. “规矩多”
应APRA要求：
2015年9月左右，各大银行开始区分自住房贷款和投资房贷款的利息。作为自住房贷款申请，可以拿到比投资房更优惠的利息。
2016年3-4月，四大银行相继关闭对海外人士的贷款渠道。（大多数的海外人士的贷款申请为投资房申请）
2017年3月31日，各大银行的只还利息贷款总额不得超过民用房屋贷款总数的30%。并且针对投资房，开始限制超过80%借贷比例的只还利息贷款申请。
2017年4月，银行开始区别对待只还利息贷款和本加息还款。并逐渐把贷款利息分成了四大类：
目的 － 推出各项限贷避险措施，平衡调控市场。
3. 银行们：“听妈妈的话。”
从上面就可以看出，APRA说什么，银行就做什么。（不管情不情愿）
这也正是为什么现在各大银行都相继推出利好来吸引自住房本加息还款的申请客户。（可享受大约3.7%的优惠贷款利息）
同时投资房只还利息，成为最不受待见的利息种类。（该类型客户的利息最高，浮动利息的话，大多数银行都要求约5.3%的贷款利息。）
甚至更有某些知名银行开始在某时间段内不接受投资房转贷，背后原因很可能就是他们非常接近超过APRA的限额。
APRA对于房屋市场的强行干预能力显而易见！
但是否注定澳洲房市能得到控制呢？我们来看看APRA的天然对手。
1. 外在稳定的大环境
澳洲凭借着天赋异禀的资源优势，开放的移民政策，稳定的政治环境，从1991年以来持续27年维持经济正增长，即使此间经历了1997年亚洲金融危机，2001年互联网泡沫，2008年全球金融危机。27年的经济正增长也让澳洲成为除荷兰以外持续正增长最长的国家。
2. 内部人口因素的影响
澳洲开放的移民政策，导致人口大幅增长，对于房屋的刚性需求也相应提升，随即也推升了房价。
博士个人认为：澳洲房屋市场的放缓，是政府调控和实际市场的中和反应。最终目的是为让各方都皆大欢喜。虽说澳洲是市场经济国家，但宏观的政策导向我们必须聆听和接受。等到APRA把这些枷锁去除的时候，应该就是下一波房价的增长的起点了。
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